20年长租合同中的起租日期如何界定？承租人在租期内出资近千万为出租人加建逾千方的建筑物，出租人在数年后就加建场地等向承租人主张逾千万的租金，其诉请能得到法院支持吗？

每一个中国人心中都有一个印象深刻的火车站！火车站同样也成为了一座城市历经变迁的见证者。早些年，几乎每一个城市的火车站都是当地最火爆的商圈之一。而广州火车站的流花商圈早已闻名全国、甚至全世界，这里商贾云集，不仅有广州火车站、省汽车站、广州流花汽车站，更有像白马、红棉、天马这样的超级服装批发市场。而诞生于1965年的广东省友谊剧院就和前述批发市场仅有一路之隔，它是广东省文化和旅游厅下属的省级专业综合剧院，可以毫不夸张的说，这里就是广州市交通、商贸、旅游最发达的中心地带之一。

2006年初，广州市泰莱投资管理顾问有限公司（以下简称“泰莱公司”）与广东省友谊文化有限公司（以下简称“友谊公司”，是广东省友谊剧院有限公司的全资股东）就友谊剧院场地内近13000㎡的综合楼签订了一份租期长达20年的租赁合同，之后数年，泰莱公司斥巨资数千万元对综合楼进行装修改造升级，将这里打造成——友谊酷都产业园（广州时尚定制中心），园区依托越秀流花商圈海量人流和产业优势，借助越秀在时尚定制和科技创新方面的强大优势，通过专业策划和改造设计，在老城市核心区打造定制展示基地与体验中心，成为老城区新活力园区、争做广州专业市场转型升级示范项目，一度引爆并带动整个流花商圈。

近日，我所赵学丰、湛朝略律师通过诉讼、成功为泰莱公司解决了其与友谊公司所签订的长租合同中的重大历史遗留问题，为泰莱公司减少逾千万元的经济损失。

            【案件背景】

2006年4月，泰莱公司与友谊公司签订了一份租赁合同，约定泰莱公司向友谊公司承租位于友谊剧院旁边近13000㎡的综合楼，租赁期限为装修改造完毕并经相关部门验收合格后起算20年，装修期间向友谊公司支付补偿款，装修改造完毕后起算租金，租金在租赁期限内按双方约定的年限隔几年递增一次。合同签订后，泰莱公司即开始按照约定对综合楼装修改造，并在2007年7月完成部分改造，并对部分改造进行了消防验收，且为了招商需要，泰莱公司在2007年6月即通知了友谊公司将进行综合楼开业典礼，后泰莱公司实际在2008年7月30日才最终完成承租综合楼的装修改造，及进行了最后的总体消防验收，因涉及两个消防验收的问题，泰莱公司与友谊公司就租期的起算时间产生了巨大争议，友谊公司认为应当从2007年7月起算，泰莱公司认为应当在最后的消防验收后的2008年8月1日起算，因租期起算问题争议，友谊公司认为泰莱公司欠付了应递增的租金及滞纳金500多万元。同时，在合同履行过程中，经友谊公司同意，泰莱公司还为友谊公司加建了约1300㎡的楼层，但双方并未就加建的费用承担问题以及就加建部分是否还应当支付租金再另行进行合同约定，友谊公司主张泰莱公司还应当就加建部分向其支付租金，并自行计算认为泰莱公司还应当向其支付该部分约500万元租金，总计友谊公司向泰莱公司主张了1000多万元的租金。

           【接受委托】

由于泰莱公司与友谊公司就上诉租金问题一直无法协商一致，友谊公司即起诉了泰莱公司，要求支付1000多万元租金，当时正好处于2021年的疫情期间，本来经营就困难，现又面临巨额租金的诉讼，一旦处理不好，将极有可能导致泰莱公司的经营出现巨大问题，故泰莱公司第一时间找到我所律师咨询并委托介入。我所赵学丰、湛朝略律师在接受委托后，全面、仔细查看案件全部资料并了解具体事实后，从合同条款的约定出发，结合实际合同履行存在两次消防验收，且友谊公司并未支付加建费用等情况，翻阅遍了过往双方就此的文件往来情况，有力组织了对泰莱公司有利的证据，并建议泰莱公司另行对友谊公司提起诉讼，向友谊公司主张加建部分的建设费用。

           【律师主要观点】

我所在代理上述案件后，在案件对当事人极为不利的情况下，从以下几个方面向法院主张抗辩并另行起诉：

1、根据租赁合同的约定“租赁期限自综合楼装修改造完毕并经相关部门验收合格，投入使用的正式重新开业之日计算”，租赁期限的起算不是由任何一方单方决定的，而是应当根据相关部门出具的验收合格的意见进行确定。泰莱公司虽然有在2007年7月进行部分消防验收，且在2007年6月7日举行开业典礼，但当时消防验收并未全部完成，开业典礼也仅仅是为了进行前期招商，产业园并未正式开业，在整体消防验收未完成前，不应作为租期的起算期，租期起算期应当严格按照合同约定以最后一次、即2008年7月30日的消防验收期限为准，按照该时间确定租期后，实际上泰莱公司并未欠付巨额的递增租金。

2、受到新冠疫情的影响，广东省相关部门出台了政策，对承租国有物业的承租人应当予以减免租金，友谊公司因争议问题，故意不予减免泰莱公司近百万的租金，已经明显违反了政策精神，应当对泰莱公司的租金予以减免。

3、双方从未就加建部分还应当支付租金达成一致意见，根据租赁合同约定“装修改造后的综合楼产权归属于甲方，乙方享有合同期内的使用权”，泰莱公司享有完全合法的使用权，无需支付加建部分的租金，且加建部分的全部成本均由泰莱公司支付，而加建部分的产权（现估值已达数千万元）又归属于友谊公司所有，若友谊公司未向泰莱公司支付加建部分所产生的近千万的扩建造价等费用，其要求支付加建租金则明显有违公平原则，故依据该原则及相关司法解释规定，我们代理泰莱公司对友谊公司也提出了支付加建费用的诉求。

           【法院判决】

一审法院经数次庭审后充分采纳了我所律师的意见，认为租期的起算应当严格按照合同约定，从最后一次消防验收完毕后起算（等于原来的租赁合同事实上延长了一年），同时法院认为泰莱公司支付了加建的成本，而加建后的产权（现估值至少数千万元）归属于友谊公司所有，友谊公司要求支付加建部分的租金明显有违公平原则，故驳回了友谊公司关于租金等方面的诉讼请求。友谊公司不服一审判决，提起上诉，二审广州中院经开庭审理，于近日最终作出了驳回上诉、维持原判的终审判决。

综上，我所律师通过不懈的努力，对证据材料进行充分的梳理、分析，成功为泰莱公司减少了经济损失1000多万元，有力保障了泰莱公司的合法权益，获得了当事人的高度认可！而通过这个案例，我们也再一次提醒广大客户朋友，在签订合同前应当尽量细化合同条款的内容，避免合同履行过程中，各方产生争议，如对合同条款内容把握不清楚时，可以咨询专业律师或聘请律师作为企业的法律顾问，审查合同条款，保障合同顺利履行，避免日后产生纠纷。