购房者签约付定金10天后即毁约，卖方主张按合同约定向其支付总房价款20%的巨额违约金，广州两级法院会支持吗？不支持（×）！只支持2% （√）！

近日，我所赵学丰、湛朝略律师成功为无法按约购买房屋的客户减损了巨额违约金。

通过将自己旧房屋出售后筹资、腾出购房名额来购买新房屋是较多人会采用的购房方式。但是在置换购房的过程中，存在买方因旧房屋无法及时售卖或自己资金突然出现困难而无法按约购买新屋的情况。然而已签订的新房买卖合同，却约定了违约方需支付全部购房款20%的巨额违约金。此时此刻，对于买方而言进退两难，虽希望履约但短时间却根本无法筹齐大额购房款，而强行违约则可能面临赔偿卖方巨额的违约金。

【案件背景】

本案当事人张女士在2022年3月份看中一套新房后，在3月20日与卖方姚小姐签订了《购房合同》，支付了购房定金1万元，且约定张女士应当在5月1日前付清购房款374万元，如违约则对方可以主张总购房款20%的违约金，即74.8万元。张女士打算通过置换的方式支付购房款，但是计划赶不上变化，张女士在2022年3月底进行旧房交易时却发现无法短时间内完成出售。出现该情况后，张女士主动联系姚小姐协商，同意支付一定的补偿，解除双方签订的合同；但姚小姐此时却认为张女士违约必须支付74.8万元违约金。的确，合同上白纸黑字，张女士将极有可能向姚小姐赔偿74.8万元的违约金，面临惨重损失。

【接受委托】

张女士在面临以上进退两难的情况下，第一时间找到我所律师咨询并委托介入。我所赵学丰、湛朝略律师在接受委托后，全面、仔细查看案件全部资料并了解具体事实后，发现此时距离新屋购房合同签订时间才不到10天，且双方并未就房屋办理任何的网签、登记及贷款按揭等手续！在此情况下，经办律师为了让双方及时止损，协助张女士及时发函给姚小姐，主张解除合同，并同意给姚小姐3万元的补偿款。但姚小姐在接到函件后，出于利用合同约定获取巨利的心理，不同意上述方案，亦不愿意继续协商，而是直接将张女士诉至法院，要求支付违约金74.8万元及赔偿律师费、差旅费等费用。

【律师观点】

我所在代理上述案件后，在案件对当事人极其不利的情况下，从以下几个要点向法院主张抗辩：

1、主张涉案合同是格式合同，在签订合同时，中介机构及姚小姐均未进行充分的解释说明，合同约定的违约金条款不应成为合同内容，而即便成为合同内容，该条款也过分加重了张女士的责任，应认定为无效条款。

2、主张张女士在发现自身的资金无法按时到位的情况下，立即积极与姚小姐进行沟通，并且主动向其支付了3万元（即三倍定金）作为补偿，但姚小姐却拒收补偿款、并执意要按合同总价的20%收取违约金。双方之间并未进行网签合同、也未办理任何房屋的登记及贷款手续，前后确定弃买的时间也仅仅只有10天，姚小姐随时可以另行出售涉案房屋，姚小姐并不存在任何实际损失，姚小姐的主张违背了双方在购房合同中设立违约金是为了弥补损失的本质。

3、张女士就本案争议发生后积极进行协调解决，但姚小姐却并没有给予任何协商余地，而是直接委托律师起诉至法院，要求支付合同总价20%的巨额违约金，该行为充分表明其目的就是为了利用购房合同获取巨利，而非弥补损失。

【法院判决】

一审法院经庭审后充分采纳了我所律师的意见，认为违约金的本质是对损失的弥补，虽然张女士作为违约方存在违约行为，但其在合同签订后10天内便明确告知不再履行涉案的房屋买卖合同，姚小姐应当及时采取止损措施，综合考虑合同的履行程度、张女士的违约程度以及姚小姐的损失情况，仅支持其74800元的违约金（即按照总购房价的2%），同时驳回了姚小姐的其他诉讼请求。姚小姐不服一审判决，提起上诉，二审广州中院经开庭审理，最终作出了驳回上诉、维持原判的终审判决。

综上，我所律师通过不懈的努力以及与当事人的积极有效沟通，对证据材料进行充分的梳理、分析，成功为张女士将巨额违约金的额度降低了足足10倍，有力保障了张女士的合法权益，获得了当事人的高度认可！而通过这个案例也再一次给购房者敲响了警钟，购房者在买房时应充分考虑自身各方面的因素，不要急于签订购房合同，如对合同把握不清楚时，可以咨询专业律师，如何保障合同可以顺利履行，避免产生不必要的纠纷。